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Assurance dommages-ouvrage

Ce contrat garantit la réparation des vices de construction relevant de la garantie décennale, sans attendre que les responsabilités soient établies.

Ce qu'elle couvre
L'assurance dommages-ouvrage indemnise l'acquéreur pour tous les désordres couverts par la garantie décennale. La date limite pour déclarer ces défauts est de 10 ans après la réception du logement. Ils doivent avoir pour effet de compromettre la solidité de l'immeuble (fondations ou toiture défectueuses) ou le rendre impropre à sa destination (soit qu'ils affectent l'un des éléments constitutifs de l'ouvrage ou l'un de ses éléments d'équipement indissociables).

Quand la faire jouer ?
- Avant la réception des travaux, quand le contrat est rompu du fait de l'inexécution des obligations du professionnel.
- A la réception des travaux et dans l'année qui suit au cas où le professionnel ne répare pas les défauts enregistrés et après avoir été mis en demeure de le faire.
- Après un délai d'un an pour tous les défauts qui n'étaient pas décelables à la livraison.

Le mode d'emploi

1- Qui souscrit ?
Pour la construction d'une maison individuelle : l'acquéreur. Avant l'ouverture du chantier même si celui-ci est réalisé par un entrepreneur ou un constructeur.
Pour les logements vendus sur plan, appartements ou maisons en village : le promoteur, pour le compte des futurs propriétaires.

ATTENTION : Avant l'ouverture du chantier, souscrivez directement l'assurance ou exigez du professionnel son attestation.

2- Pour obtenir réparation
Dans les 5 jours qui suivent le dommage, déclaré à l'assureur par lettre recommandée avec AR la nature, l'importance et les circonstances des dégâts.
Cette lettre doit fournir les coordonnées du constructeur, du promoteur ou de l'entrepreneur, leurs attestations d'assurance, le procès-verbal de réception…
L'assureur dispose de 60 jours pour désigner un expert, fournir une estimation chiffrée des travaux et prendre une décision sur le droit à réparation de l'assuré.
S'il donne accord pour la réparation, il présente une offre d'indemnité dans un délai de 24 jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre. L'assuré dispose de 15 jours pour répondre (attention une non réponse vaut acceptation) et le règlement de l'indemnité intervient dans les 15 jours.

3- Existe-t-il des recours ?
Si l'assureur refuse une indemnisation parce que les défauts déclarés n'entrent pas, selon lui, dans le cadre de la garantie décennale, le propriétaire peut contester sa décision par une lettre de mise en demeure soulignant la gravité des malfaçons. Si cette mise en demeure reste insuffisante, le litige sera porté devant le tribunal de grande instance.
Dans le cas où l'assureur accepte d'indemniser les dégâts mais où l'assuré n'est pas d'accord avec le montant proposé, il peut également saisir le tribunal de grande instance.

Assurance de dommages ou assurance dommages-ouvrage

Loi n°78-12 du 4 janvier 1978

Article L.242 du Code Civil

Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de bâtiment, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur fondement de l'article 1792 du Code Civil.

Cette assurance prend effet après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé à l'article 1792-6 du Code Civil.

Toutefois, elle garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque :
- Avant réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d'ouvrage conclu avec l'entrepreneur est résilié par le Maître de l'Ouvrage pour inexécution de ses obligations.
- Après la réception, après mise en demeure restée infructueuse, si l'entrepreneur n'a pas exécuté ses obligations.

Toute entreprise d'assurance agréée dans les conditions fixées par l'article L.321-1 du présent code, même si elle ne gère pas les risques régis par les articles L.241-1 et L.241-2 ci-dessus, est habilitée à prendre en charge les risques prévus au présent article.

Fonctionnement du système :
objet : garantir le paiement des réparations, des désordres en reportant après indemnisation les recherches de responsablilités.
garantie : réparation des désordres pendant neuf années après l'année de parfait achèvement.

La garantie est également acquise avant et après la réception pendant l'année de parfait achèvement en cas de défaillance de l'entreprise.
Fonctionnement :
- à compter de la déclaration de sinistre, l'assureur doit dans un délai maximum de 60 jours, s'être prononcé sur le principe de la garantie sur la base du rapport préliminaire que lui aura fait parvenir l'expert unique.
- Le délai de 105 jours peut être prolongé en accord entre les parties pour des raisons techniques.
- L'assuré doit être indemnisé dans un délai global de 135 jours sauf report convenu entre l'assureur et l'assuré.

Maison neuve : la visite de réception

Ultime étape avant la remise des clés, la réception des travaux est un état des lieux qui permet à l'acquéreur de vérifier avec le constructeur que tout est conforme au projet initial.
Avant de remettre les clés d'une maison, le constructeur invite le propriétaire à la réception des travaux. L'acquéreur peut effectuer cette visite en compagnie d'un professionnel (architecte, maître d'œuvre agréé, contrôleur technique…). S'il décide de se présenter seul il dispose d'un délai supplémentaire de 8 jours pour déclarer les défauts (par lettre recommandée avec AR) qui lui auraient échappé au moment de la réception.
Il suffit de noter précisément sur le procès-verbal les défauts apparents. Vous ne devez absolument pas effectuer cette réception des travaux si les raccordements aux différents réseaux et les branchements électriques ne sont pas terminés.

Une visite minutieuse
D'abord, inspecter l'extérieur de la maison : la toiture (fixation des tuiles, sens de la pose), les gouttières, la terrasse (revêtement, surface, étanchéité), l'état de la hauteur des marches, les enduits de façade, les menuiseries et leur peinture (portes, volets, balcons), le fonctionnement de la porte du garage. Ne pas hésiter à garer la voiture pour savoir si les mesures ont été respectées.
A l'intérieur : manœuvrer les portes, baies et fenêtres pour voir si les crémaillères et les serrures fonctionnent correctement. Compter les prises, allumer les lumières (et les radiateurs électriques en cas de chauffage électrique). Faire fonctionner les robinets et les chasses d'eau pour détecter les fuites de joints éventuelles. Contrôler la marque et le type des appareils sanitaires (correspondance avec les éléments notés au contrat). Scruter baignoires et lavabos pour détecter les éclats d'émail et les rayures. Vérifier la conformité et l'état des revêtements de sol et des peintures. Tester la solidité de la rampe d'escalier. Pour finir, allumer un feu dans la cheminée pour en apprécier le tirage.

La marche à suivre
Si tout est conforme, vous pouvez signer le procès-verbal. A l'inverse, consignez les défauts et retenez l'acompte de 5% normalement dû à la livraison, qui ne sera débloqué que lorsque vous lèverez les réserves. Les réparations doivent être exécutées dans les plus brefs délais. Si le chantier s'éternise, n'attendez pas un an pour assigner le constructeur en référé : vous perdriez vos droits à la réparation.

Les documents indispensables
Avant la visite de réception, réunissez tous les documents importants relatifs à la construction de la maison : plans, contrat de construction, descriptif technique et avenants au contrat.
Sans oublier la lampe de poche pour inspecter les recoins et finitions et le mètre pour vérifier les dimensions.

Garantie décennale

Loi n°78-12 du 4 janvier 1978

Art.2270 du Code Civil.

Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut ête engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code, est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l'article 1792-3, à l'expiration du délai visé à cet article.

S'applique aux gros ouvrages.
Les gros ouvrages sont :
- les éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment et tous autres éléments qui leur sont intégrés ou forment corps avec eux,
- les éléments qui assurent le clos, le couvert et l'étanchéité à l'exclusion de leurs parties mobiles.
Ces éléments comprennent notamment :
- les revêtements des murs à l'exclusion de la peinture et des papiers peints,
- les escaliers et planchers ainsi que leurs revêtements en matériaux durs,
- les plafonds et les cloisons fixes,
- les portions de canalisations, tuyauteries, conduites et gaines de toutes sortes logées à l'intérieur des murs, plafonds ou planchers, ou prises dans la masse du revêtement à l'exclusion de celles qui sont seulement scellées,
- les charpentes fixes des ascenseurs et monte-charge,
- les bâtis et huisseries des portes, fenêtres et verrières.
Le point de départ de la garantie décennale est la réception des travaux avec ou sans réserves. Ne rentrent dans le champ de la garantie décennale que les travaux receptionnés sans réserves ou ayant fait l'objet, postérieurement à la réception, d'une levée de réserves.

La garantie fabricant

Elle ne porte que sur la qualité des matériaux mis en oeuvre, et non sur la mise en oeuvre elle-même. Cette garantie généralement de 10 ans dans le domaine des matériaux de construction, peut atteindre 30 ans, notamment chez certains fabricants de tuiles.